كتب باهر رجب
القانون الإيجار الجديد في مصر 2025: دليل شامل لكل ما تريد معرفته عن نهاية “عقود المحروسة” وزيادات الإيجار الصادمة
(تحليل مفصل للقانون 164 لسنة 2025 الصادر في 4 أغسطس 2025)
المادة (1): من يستفيد/يتضرر؟
يسري القانون على:
العقارات السكنية
المستأجرة بموجب قوانين 1977 و1981 (“عقود المحروسة”).
العقارات غير السكنية
(مكاتب – عيادات – محلات) المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.
لا يشمل:
العقارات المؤجرة للشركات أو الجهات الحكومية.
المادة (2): نهاية العقد – مواعيد مصيرية
عقود سكنية
أغسطس 2032 (7 سنوات )
عقود تجارية
أغسطس 2030 (5 سنوات )
(يجوز إنهاء العقد بالتراضي قبل هذه المواعيد)
المادة (3):
“لجان الحصر” وكيف ستصنف منطقتك؟
لجان تشكلها كل محافظة خلال 3 أشهر (قابلة للتمديد) لتقسيم المناطق إلى 3 فئات:
النتائج تنشر في “الوقائع المصرية” وتعلن بمكاتب الوحدات المحلية.
المادتان (4، 5): صدمة الأسعار الجديدة (اعتبارا من الشهر التالي لنشر القانون)
أولا: العقارات السكنية
مناطق متميزة
20 ضعف الإيجار القديم (1,000 جنيه)
مناطق متوسطة
10 أضعاف الإيجار القديم (400 جنيه)
مناطق اقتصادية
10 أضعاف الإيجار القديم (250 جنيه)
ثانيا: العقارات غير السكنية
– جميع المناطق:
5 أضعاف الإيجار القديم + زيادة سنوية 15% (مادة 6).
مثال عملي:
– شقة في “زمالك” (متميزة) إيجارها القديم 100 جنيه ➔ تصبح 2,000 جنيه شهريا (+ زيادة سنوية 15%).
المادة (7): متى يطرد المستأجر فورا؟
حالات الإخلاء الإجباري حتى قبل انتهاء المدة:
1. ترك العقار مغلقا أكثر من سنة دون سبب مقبول.
2. امتلاك المستأجر عقار بديل (سكني/تجاري) قابل للاستخدام.
3. الإجراء: للمؤجر التقدم إلى “قاضي الأمور الوقتية” للحصول على أمر طرد فوري.
المادة (8):
المخرج الآمن (وحدات حكومية بديلة)
المستفيدون
المستأجر الأصلي + زوجه/زوجته فقط.
نوع الوحدة
سكنية أو غير سكنية (إيجار أو تمليك).
الإجراءات
تقديم طلب + إقرار كتابي بإخلاء العقار.
الأولوية
للمستأجرين عند إعلان الدولة عن وحدات جديدة.
المهلة القصوى
عام واحد بعد انتهاء عقد الإيجار (2032 للسكني).
سيصدر مجلس الوزراء قرارا خلال شهر (سبتمبر 2025) بشروط التقديم وآلياته.
المادة (9): إلغاء القوانين القديمة
– تلغى قوانين الإيجار (49 لسنة 1977 – 136 لسنة 1981) في أغسطس 2033.
– أي نص في تشريعات سابقة يخالف هذا القانون يعتبر لاغيا.
المادة (10): نفاذ القانون
– نشر في الجريدة الرسمية العدد 31 (مكرر) في 4/8/2025.
– يعمل به من اليوم التالي للنشر (5/8/2025).
تأثيرات متوقعة (بحسب الخبراء):
أسئلة لم تجب عنها المواد:
1. كيف ستتعامل اللجان مع المناطق “المختلطة” (مثل شوارع تجارية بها وحدات سكنية)؟
2. ما مصير المستأجرين الذين يرفضون دفع الزيادات الجديدة قبل 2030/2032؟
3. هل ستوفر الدولة دعما ماليا للمستأجرين غير القادرين؟
“التهاون في دفع الإيجار الجديد بعد نفاذ القانون يعطي الحق للمؤجر في المطالبة بفسخ العقد والتعويضات. الأفضل التفاوض المباشر أو اللجوء للوحدات البديلة”.
نصيحة للمستأجرين: 5 خطوات فورية
1. ﺟﻤﻊ ﻭﺛﺎﺋﻖ ﻋﻘﺪ الإيجار الأصلي.
2. ﺗﺘﺒﻊ إعلانات “لجان الحصر” ﻟﻤﻌﺮﻓﺔ ﺗﺼﻨﻴﻒ ﻣﻨﻄﻘﺘﻚ.
3. ﺣﺴﺎﺏ ﺍﻟﺰﻳﺎﺩﺓ ﺍﻹﻳﺠﺎﺭﻳﺔ المتوقعة (بآلة حاسبة عقارية).
4. ﺍﻟﺘﻘﺪﻡ ﻟﻠﻮﺣﺪﺍﺕ ﺍﻟﺒﺪﻳﻠﺔ ﻓﻲ ﺳﺒﺘﻤﺒﺮ 2025 ﻋﻨﺪ ﻓﺘﺢ ﺍﻟﺒﺎﺏ.
5. استشارة ﻣﺤﺎمى ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﺍﻹﺧﻼء ﺍﻟﻘﺴﺮﻱ (ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ 7).
الخلاصة:
القانون 164 لسنة 2025 ينهي حقبة تاريخية، لكنه يخلق معركة وجودية لمستأجري “عقود المحروسة”. بينما يعتبر انتصارا للملاك، فإن إنصاف الفئات الهشة سيكون اختبارا حقيقيا لجدية الدولة في تطبيقه. المعركة الحقيقية تبدأ الآن!